Юрінком Інтер
“Юрiнком Iнтер” – провiдне українське видавництво, що забезпечує юридичною лiтературою, журнальними виданнями правоохороннi, судовi та правозахисні органи та організації, навчальнi заклади та науковi установи, а також юристiв, якi працюють в установах i органiзацiях та на пiдприємствах рiзних форм власностi.

На межі катастрофи. Проблеми утримання ЖЕКами житлового фонду в м. Рівне

103

До питання фінансування комуналки

Ситуація з проблемами багатоквартирних будинків, утримання яких здійснюють комунальні підприємства, є близькою до катастрофи. За підрахунками фінансово-економічного відділу управління житлово-комунального господарства виконавчого комітету Рівненської міської ради, потреба галузі в коштах на 2011 рік склала 95 606 100 грн. А в бюджеті Рівного на 2011 рік для фінансування житлово-комунальної сфери передбачено 7 175 000 грн. Тобто, не вистачає коштів більш як у дванадцять разів від потреби. Які ж наслідки такого стану справ?

Сучасний стан будинків і прибудинкових територій Рівного

Кожна людина бажає жити в максимально комфортних умовах, коли середовище перебування сприяє нормальному розвитку, відпочинку і відновленню життєвих сил після роботи тощо. Та чи можна нормально, в тому числі й з точки зору психіки, почувати себе вдома, якщо біля твого будинку немає влаштованого квітника, зелених насаджень, лавки для відпочинку, а «на голову» зі стелі тече дощова вода через пошкоджений дах будинку. Думається, що ні! Нині проблеми з обслуговуваним ЖЕКами житлом є одними з ключових.

Житловий фонд Рівненської міськради нараховує загалом 1275 будинків, середній фізичний знос яких становить 49,6%. У місті працюють 8 ЖЕКів, які надають послуги з утримання багатоквартирних житлових будинків і прибудинкових територій. А в 2004 році в ході міського експерименту щодо залучення недержавних підприємств до виконання робіт з обслуговування та ремонту житлового фонду і прибудинкових територій було створене приватне підприємство «ВВ». Воно також відповідає за утримання частини житлового фонду. Крім того, згідно укладених з ЖЕКами договорів ПП «ВВ» надає послуги аварійної служби. Частка утримуваного цими підприємствами в місті багатоквартирного житлового фонду складає майже 95 відсотків.

В Рівному станом на 01.01.2011 року ветхими визнано 104 будинки загальною площею 14,41 тис. кв. м, а аварійними – 16 будинків площею 2,22 тис. кв. м. Близько 58% житлового фонду міста збудовано до 1989 року і потребує здійснення комплексного капітального ремонту.

Незадовільність загально-технічного стану житлового фонду визначається станом внутрішньобудинкових мереж (підтоплення підвальних приміщень житлових будинків), дахів, покрівель житлових будинків (60% з них потребують відновлення), балконних плит, фасадів, ліфтів, прибудинкових територій, малих архітектурних форм та споруд (потребують оновлення та приведення в належний санітарно-технічний стан).

Лише щороку потреба у коштах на капітальний ремонт житлового фонду становить 82,00 млн грн, а фактичні видатки не перевищують 8% від потреби. Для прикладу, потребують проведення капітального ремонту орієнтовно 730 будинків. А згідно з планами місцевої влади на 2011 рік передбачено проведення капітальних ремонтів у 150 будинках (приблизно в 100 з них – вибірковий ремонт ліфтів). За даними управління ЖКГ, капітального ремонту потребують 165 дахів, у той час, як у бюджеті управління на 2011 рік передбачено ремонт лише 20. Гостро стоїть потреба в проведенні капітальних ремонтів фасадів 115 будинків. А у бюджеті на 2011 рік запланований ремонт фасаду лише одного будинку.

Щорічно, через обмеженість фінансування, зменшуються обсяги робіт з поточного ремонту житлового фонду. Поточний ремонт його інженерних систем і конструктивних елементів виконується локально в місцях виникнення несправностей та відмови функціонування систем і конструктивних елементів. За окремими винятками, ніхто не працює на запобігання появі нових проблем, а ЖЕКи лише стихійно ліквідовують їх наслідки. Із запланованих на 2011 рік ремонтів у 921 будинку станом на березень проведено 467 поточних ремонтів. Та й ті проводилися у режимі «гасіння пожеж».

Всього в житлових будинках Рівного комунальної власності працює 951 ліфт, з яких станом на 01.07.2010 року 42% експлуатувалися понад 25 років. А це означає, що вони вичерпали строк своєї експлуатації і потребують проведення капітальних ремонтів. Для прикладу, за даними служби оперативного реагування на звернення громадян міста управління з питань надзвичайних ситуацій виконкому Рівнеради станом на 10.05.2011 р. не працювало 35 ліфтів.

У місті існують проблеми з встановленням дитячих майданчиків, ремонтом і встановленням лавочок. Щодо кількості на прибудинкових територіях останніх, то вивченням потреби щодо необхідності їх встановлення ніхто комплексно не займається. Хоча і це питання для жителів мікрорайонів м. Рівне також актуальне.

Варто відзначити, що в Рівному існують й інші проблеми в сфері утримання житла. Проте у цій статті ми не ставили собі за мету розглянути їх всі, а лише хотіли показати загальні тенденції наявної проблематики. Наведена вище інформація про стан рівненської комуналки була люб’язно надана працівниками управління житлово-комунального господарства та управління з питань надзвичайних ситуацій виконавчого комітету Рівненської міської ради фахівцям Рівненського КВУ, котрі досліджували стан багатоквартирного житла, що перебуває на обслуговуванні міських ЖЕКів. Таке дослідження було проведено в рамках проекту «Шляхи покращення стану ЖКГ. Пропозиції громадськості», який організація реалізує за підтримки Міжнародного фонду «Відродження». На час виходу цієї публікації інформація могла змінитися, адже стан житла постійно динамічно змінюється: одні проблеми виникають, інші – вирішуються.

Розмежування витрат на утримання комуналки між ЖЕКами та місцевою владою

Слід зазначити, що на комфортність проживання городян у будинках, які утримують ЖЕКи, в першу чергу впливає ефективність діяльності цих комунальних підприємств та оплата їх роботи мешканцями. Зокрема, згідно з рішенням виконавчого комітету Рівненської міськради №193 від 10.11.2009 року городяни, залежно від індивідуальних особливостей кожного будинку та укладених договорів, загалом оплачують ЖЕКам кошти за: прибирання сходових кліток перших поверхів або всіх сходових кліток, вивезення сміття, обслуговування ліфтів, електроенергію для ліфтів, освітлення місць загального користування, прибирання прибудинкової території, обслуговування систем водопостачання, теплопостачання та гарячого водопостачання в середині будинків, утримання аварійної служби, обслуговування димовентканалів, дератизацію, дезінфекцію, обслуговування систем диспетчеризації, поновлення аншлагів на будинках, проведення поточних ремонтів (покрівель, під’їздів, несучих конструкцій та столярних виробів, підготовку до зими). Водночас, проведення капітальних ремонтів ліфтів, покрівель, стиків великопанельних будинків, інженерних мереж (водопровід, внутрішньо-будинкове опалення, фасади будівель), благоустрій дитячих майданчиків фінансується за рахунок місцевого бюджету. Додатково на облаштування дитячих майданчиків, залучаються кошти меценатів.

У ситуації загостреності проблеми комуналки цікавим є питання того, як же вирішуються проблеми і в якій послідовності, які є пріоритетними, а які ні?

Особливості вирішення виявлених проблем утримання житлового фонду

У структурі кожного ЖЕКу працює планово-виробничий відділ (назва відділу може бути іншою). В них інформація систематизується за видами робіт (при цьому, один будинок може потребувати проведення кількох поточних ремонтів), плануються поточні ремонти, контролюється їх проведення та якість робіт. Якщо комунальне підприємство самостійно не може вирішити виявлену проблему або її вирішення відноситься не до їх компетенції (наприклад, потреба в проведенні капітального ремонту), то керівництво ЖЕКу готує відповідне відношення в управління ЖКГ міськради. Фахівці управління вивчають ситуацію і приймають рішення щодо вирішення чи невирішення такого питання. Наприкінці кожного року фінансово-економічний відділ управління ЖКГ Рівнеради формує план капітального ремонту житлового фонду і об’єктів благоустрою на наступний рік, який являє собою «картину» потреб галузі (виявлені проблеми та розрахунок витрат для їх вирішення), формує бюджетну потребу галузі. Надалі проект бюджету подається на сесію Рівнеради і в залежності від можливостей виділяється фінансування. Проте, в дійсності, ні фінансові можливості мешканців згідно затверджених тарифів на послуги ЖЕКів, ні наявні кошти місцевого бюджету на відповідний рік вже багато років не забезпечують належного вирішення проблем житла, яке перебуває на утриманні ЖЕКів. Здебільшого діяльність комунальників зводиться до усунення вже виявлених проблем, а профілактичні роботи по заміні певних елементів будинку чи конструкцій, час виконання яких настав згідно нормативів, через брак коштів не здійснюються.

Критерії пріоритетності вирішення виявлених проблем

Чітко прописаних критеріїв, за якими ЖЕКами чи управлінням ЖКГ Рівнеради має визначатись пріоритетність вирішення виявлених проблем, немає. Лише в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій зазначається періодичність виконання тих чи інших профілактичних та ремонтних робіт і строки їх виконання. Проте, на практиці в першу чергу усуваються проблеми, внаслідок загострення яких може виникнути загроза життю та майну мешканців, можуть статись аварії, а також ті, вирішення яких не потребує значних ресурсів. Так, в управлінні ЖКГ застосовуються певні «логічні» (з точки зору суб’єктів, які приймають рішення про фінансування) критерії класифікації проблем за ступенем їх гостроти. А саме: 1) ступінь аварійності, завершення терміну експлуатації, технічний стан об’єкту (на основі актів обстеження, експертних висновків, експертиз); 2) частота звернень від мешканців зі скаргами та проханнями вирішити певні проблеми; 3) активність мешканців та їх готовність долучатися до процесу вирішення проблеми (в тому числі через співфінансування заходів по їх розв’язанню). Якщо претенденти на фінансування перебувають у рівних умовах (технічний стан, кількість жителів тощо), в силу вступають інші чинники. Для прикладу, при плануванні ремонту ліфтів порівнюється чисельність мешканців з обмеженими потребами, які проживають у кожному під’їзді. На основі зазначених критеріїв, погоджувальна рада готує пропозиції щодо розподілу затвердженого фінансування і подає їх на розгляд. В обранні пріоритетних до вирішення проблем найчастіше посадові особи порівнюють обставини кожної ситуації з точки зору можливих негативних наслідків від неї. Фактично черговість виділення коштів на вирішення певної проблеми залежить від суб’єктивних оцінок осіб, причетних до прийняття рішення, що відкриває шлях до зловживань. Адже в будинках мешкає потенційний електорат. Наявна можливість в окремих депутатів чи міського голови маніпулювати ситуацією, направляючи ресурси на ті будинки, в яких виборців потрібно схилити на свій бік.

Невтішні висновки

Таким чином, ситуація зі станом житлового фонду дійсно катастрофічна. Крім того, що в бюджеті міста та ЖЕКів не вистачає ресурсів на проведення ремонтів, то ще й відсутні єдині критерії, які б чітко визначали пріоритетність до вирішення одних проблем в одних будинках над аналогічними в інших. Для мешканців багатьох будинків часто залишається загадкою, чому «сьогодні» роблять ремонт фасаду в сусідньому будинку «А», а не їх будинку «Б». Хоч в обох з них однакові проблеми з фасадом чи дахом. У такій ситуації в суспільстві виникають справедливі підозри, що в будинку, де проводиться ремонт, живуть «щасливчики» або ж впливовий чиновник чи такий потрібний до виборів електорат. Тож на часі прийняття та оприлюднення для громади міста рішення, яке міститиме чіткий перелік критеріїв, за якими як ЖЕКи, так і управління ЖКГ місцевої ради будуть визначати: що «сьогодні» швидше потрібно провести ремонт даху в будинку «Д», чи ремонт стиків панелей в будинку «А». Введення системи таких критеріїв забезпечить прозорість та усуне непотрібні підозри.

Микола ГЛОТОВ,
адвокат, м. Рівне

Комментарии