Рішення “Про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення”

Автор Редактор в Сер 1, 2018

Про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення

Верховний Суд України

РІШЕННЯ

від 25 травня 2011 року

Згідно зі ст. 20 Закону України “Про охорону культурної спадщини” орган охорони культурної спадщини Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органи охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій та органи охорони культурної спадщини місцевого самоврядування мають право привілеєвої купівлі пам’ятки місцевого значення. У разі відмови від здійснення цього права чи нездійснення його протягом місяця з дня одержання повідомлення власник або уповноважений ним орган має право на продаж пам’ятки.

Колегія суддів Верховного Суду України, розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації до ОСОБА_6, публічного акціонерного товариства “Райффайзен Банк Аваль” ( далі – ПАТ “Райффайзен Банк Аваль”), третя особа – управління з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення,

в с т а н о в и л а :

У січні 2008 року управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації звернулося до суду із зазначеним позовом та просило визнати недійсним договір купівлі-продажу від 28 грудня 2007 року, укладений між ОСОБА_6 і ПАТ “Райффайзен Банк Аваль”, та повернути сторони до попереднього стану.

В обґрунтування позовних вимог зазначало, що договір купівлі-продажу пам’ятки архітектури місцевого значення – нежилої будівлі (колишнього ломбарду, спорудженого в 1904-1905 роках за проектом архітектора ОСОБА_8), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, укладено без погодження зі спеціально уповноваженим органом охорони культурної спадщини – управлінням охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації – та з порушенням його права привілеєвої купівлі й умов охоронного договору від 31 травня 2005 року № 20-05/Н-1.

Справа розглядалась неодноразово. Останнім рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 24 березня 2010 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 6 липня 2010 року, позов задоволено.

У касаційній скарзі ПАТ “Райффайзен Банк Аваль” просить скасувати судові рішення у зв’язку з порушенням судами норм матеріального й процесуального права та ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Ухвалюючи рішення про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 грудня 2007 року, укладеного між ОСОБА_6 та ПАТ “Райффайзен Банк Аваль”, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що в порушення вимог ст. ст. 6, 18 Закону України “Про охорону культурної спадщини” договір укладено без письмової згоди управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, тому ця угода не створює юридичних наслідків для сторін, є недійсною з дня укладення.

З таким висновком погодитися не можна.

Скасовуючи попередні рішення, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України в ухвалі від 11 листопада 2009 року зазначила як помилкові висновки попередніх судів, які задовольнили позов, про те, що позивач не надавав згоди на продаж указаного будинку, та вказано, що суди не врахували, що ОСОБА_6 виконала всі вимоги договору щодо здійснення ремонтно-реставраційних робіт, тому за умовами договору з управлінням охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації вона мала право на подальше відчуження цього об’єкта нерухомості, тобто попередня згода управління на відчуження цього об’єкта висловлена в договорі.

У процесі розгляду справи встановлено, що 17 червня 2005 року листом № 3529 позивач надав згоду ОСОБА_6 на відчуження приміщень у будинку № 12 по вул. Польській у м. Одесі за умови виконання нею ремонтно-реставраційних робіт, установлених під час укладання договору купівлі-продажу від 25 листопада 2003 року, або переведення цих зобов’язань на нового власника.

У п. 8 договорів, укладених між позивачем і приватним підприємством “М.Т.Н.” (далі – ПП “М.Т.Н.”) 27 жовтня 2003 року та між ПП “М.Т.Н.” і ОСОБА_6 25 листопада 2003 року, установлено п’ятирічний строк виконання інвестиційних зобов’язань відносно проведення ремонтно-реставраційних робіт на суму 2 млн. грн. У цих договорах не міститься перелік робіт, які повинні бути здійснені на виконання цього зобов’язання.

Виконання інвестиційних зобов’язань є договірними зобов’язаннями ПП “М.Т.Н.”, що були переведені на підставі договору від 27 листопада 2003 року на ОСОБА_6 та є умовою приватизації об’єкта нерухомості, на що була надана згода позивача.

Безпосередній обов’язок виконання інвестиційних зобов’язань лежить на ОСОБА_6, яка не передала їх, оскільки вважає, що вони виконані, про що свідчить висновок аудиторської компанії “Квест-Консалт” від 9 липня 2007 року про фінансування нею ремонтно-реставраційних робіт на суму 2 845 167 грн., висновок про здійснення комплексу заходів і ремонтно-реставраційних робіт будівлі з метою збереження її як пам’ятки архітектури та містобудування, виконаний науково-виробничим центром “Екобуд”, від 3 грудня 2007 року, висновок судово-будівельної експертизи від 3 липня 2008 року.

Із зазначених висновків убачається, що протягом 2004-2007 років на спірному об’єкті спеціалізованими будівельними організаціями з метою збереження пам’ятки архітектури здійснені ремонтно-реставраційні роботи вартістю 6 895 167 грн., які проводилися відповідно до вимог державних будівельних норм, що регулюють консервацію, реставрацію та відновлення пам’яток архітектури, з дотриманням вимог щодо збереження первісної матеріально-технічної структури будівлі.

Вважаючи, що нею виконані всі умови здійснення ремонтно-реставраційних робіт, 12 листопада 2007 року відповідачка надіслала звернення до управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, повідомивши про намір здійснити продаж об’єкта нерухомості. Протягом установленого законодавством строку їй не було надано відповіді на звернення, що також свідчить про відсутність заперечень управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації на відчуження цього об’єкта нерухомості з дотриманням попередніх умов договору.

Крім того, відповідно до ст. 598 ЦК України зобов’язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Відповідно до п. 8 договору купівлі-продажу від 25 листопада 2003 року п’ятирічний строк виконання інвестиційних зобов’язань сплив у жовтні 2008 року. Відповідальність за порушення законодавства про охорону культурної спадщини передбачена розд. VІІІ Закону України “Про охорону культурної спадщини”, однак спеціальним законодавством не передбачено повноваження позивача обирати засіб захисту прав як визнання угод, в яких він не є стороною, недійсними.

Зважаючи на те, що справа тривалий час розглядається судами неправильно та те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судом повно, але допущено помилку в застосуванні норм матеріального права, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові.

Керуючись ст. ст. 336, 341 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а:

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства “Райффайзен Банк Аваль” задовольнити.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 24 березня 2010 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 6 липня 2010 року скасувати й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації.

Рішення оскарженню не підлягає.