Цивільне судочинство
Про продаж приватизованої кімнати
ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
від 28 квітня 2010 року
Приватизовані відповідно до абз. 1 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, є самостійними об’єктами права власності, а не часткою у спільній власності всіх наймачів, які мешкають у такій квартирі чи будинку. Тому при продажу такої приватизованої кімнати особи, які також приватизували жилі приміщення в цій же квартирі (будинку), не користуються правом переважної купівлі, передбаченої ст. 362 ЦК України.
Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України, розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до ОСОБА_6, ОСОБА_7, треті особи: ОСОБА_8, ОСОБА_9, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Алтуніна Тетяна Петрівна, орган опіки та піклування Жовтневого району м. Харкова, про визнання переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності,
в с т а н о в и л а:
У травні 2005 року ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 звернулися до суду з позовом про визнання права переважної купівлі 59/100 часток у праві спільної часткової власності в комунальній квартирі АДРЕСА_1, посилаючись на те, що їм та їхній неповнолітній доньці, ОСОБА_11, на праві власності належить 41/100 частка вказаної квартири, де вони займають кімнату площею 15,1 кв. м. ОСОБА_6 та ОСОБА_7 на праві власності належить 59/100 часток квартири та вони займають кімнату площею 21,4 кв. м.
У 2000 році позивачі виїхали на роботу у Тюменську область Російської Федерації, однак попередили сім‘ю ОСОБА_7 про своє бажання придбати їхню частку у випадку її відчуження.
У грудні 2004 року матері ОСОБА_3 – ОСОБА_12, яка наглядала за квартирою, стало відомо, що відповідачі бажають продати свої частку квартири і шукають покупців. ОСОБА_12 повідомила їм про намір придбати цю частку, однак 13 січня 2005 року ОСОБА_6 продав частку квартири ОСОБА_8.
Вважаючи свої права порушеними, ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 просили визнати за ними переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності.
Рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 9 червня 2009 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішенням апеляційного суду Харківської області від 29 вересня 2009 року зазначене судове рішення скасовано. Ухвалено нове рішення, яким визнано за ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_11 переважне право купівлі 59/100 часток квартири АДРЕСА_1 . Переведено на ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_11 права та обов’язки покупців за договором купівлі-продажу від 13 січня 2005 року 59/100 часток комунальної квартири АДРЕСА_1, яка складається з двох кімнат загальною площею 57,6 кв. м, жилою площею 36,5 кв. м. Стягнуто з ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_11 на користь ОСОБА_8 19 тис. грн., які знаходяться на депозитному рахунку ТУ ДА Харківської області МФО 851011 р/р НОМЕР_1. Стягнуто з ОСОБА_6 на користь ОСОБА_3 64 грн. судових витрат.
У касаційній скарзі ОСОБА_8 просить рішення апеляційного суду скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове рішення про відмову у позові.
Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з’ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Районний суд, відмовляючи у позові, виходив із того, що приватним нотаріусом були виконані вимоги ст. 362 ЦК України при посвідченні договору купівлі-продажу квартири, оскільки співвласники квартири за повідомленням адресного столу м. Харкова не зареєстровані у м. Харкові та у Харківській області, а ОСОБА_5, який зареєстрований у спірній квартирі, нотаріусом був направлений лист з пропозицією придбати 59/100 частин квартири за 27 тис. грн., який було повернуто з відміткою поштового відділення про те, що він за вказаною адресою не проживає.
Апеляційний суд, скасовуючи рішення та задовольняючи позов, посилався на те, що продаж частки у праві спільної часткової власності відбувся з порушенням переважного права співвласників, оскільки поштове відділення (за повідомленням якого ОСОБА_5 за вказаною адресою не проживає) не є документом відповідного компетентного органу.
Що стосується повідомлення нотаріусом інших співвласників, то матеріали справи такого не містять.
Проте з такими висновками судів погодитися не можна.
Відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 20 січня 1997 року ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_11 та ОСОБА_5 у рівних частках на праві власності належить 41/100 частина у комунальній квартирі АДРЕСА_1, а саме кімната площею 15,1 кв. м. Зазначена кімната приватизована відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».
Згідно зі ст. 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності (ст. 361 ЦК України).
Цивільним кодексом України передбачено переважне право співвласників на купівлю частки у праві спільної часткової власності та переведення прав та обов’язків покупця на інших співвласників у разі порушення їх права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності (ст. 362).
Однак застосування наведених норм закону має певні особливості при розгляді справ про відчуження кімнат у квартирах, право власності на які набуто в результаті приватизації державного житлового фонду.
Відповідно до абз. 1 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» до об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.
Отже, приватизовані відповідно до абз. 1 ст. 2 цього Закону кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, є самостійними об’єктами права власності, а не часткою у спільній власності всіх наймачів, які мешкають у такій квартирі чи будинку. Тому при продажу такої приватизованої кімнати особи, які також приватизували жилі приміщення в цій же квартирі (будинку), не користуються правом переважної купівлі, передбаченої ст. 362 ЦК України.
З огляду на викладене поширення судом як першої, так і апеляційної інстанцій на комунальну квартиру правового режиму спільної часткової власності та застосування переважного права на купівлю частки в майні співвласників кімнати є неправильним і таким, що суперечить вимогам законодавства.
Оскільки судами неправильно застосовані норми матеріального права, ухвалені у справі судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у позові.
Керуючись ст. 336 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України
в и р і ш и л а:
Касаційну скаргу ОСОБА_8 задовольнити.
Рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 9 червня 2009 року та рішення апеляційного суду Харківської області від 29 вересня 2009 року скасувати.
У позові ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до ОСОБА_6, ОСОБА_7, треті особи – ОСОБА_8, ОСОБА_9, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу, орган опіки та піклування Жовтневого району м. Харкова, про визнання переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності відмовити.
Рішення оскарженню не підлягає.