Рішення “Про форму і момент укладення договору купівлі-продажу квартири”

Автор Редактор в Сер 7, 2018

Про форму і момент укладення договору купівлі-продажу квартири

Верховний Суд України

Р І Ш Е Н Н Я

від 6 квітня 2011 року

Відповідно до ст. 220 ЦК України в разі недодержання сторонами вимоги про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Правила ст. 220 ЦК України не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки за змістом ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Колегія суддів Верховного Суду України, розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_7, ОСОБА_8, треті особи: ОСОБА_9, ОСОБА_10, про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності,

в с т а н о в и л а:

У січні 2007 року ОСОБА_6 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_7, ОСОБА_8 про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності.

Зазначав, що 12 липня 2005 року між ним і ОСОБА_7 у простій письмовій формі було укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого він набув права власності на квартиру АДРЕСА_1, а 20 липня 2005 року ОСОБА_7 і ОСОБА_8 за договором купівлі-продажу, укладеним в простій письмовій формі, відчужили на його користь квартиру АДРЕСА_2.

Посилаючись на те, що вказані договори укладені без примусу, за взаємною згодою сторін, містять усі істотні умови договору купівлі-продажу та були повністю виконані сторонами, а оскільки він є громадянином Російської Федерації, нечасто буває на території України, у зв`язку із чим не має можливості зібрати необхідні документи для нотаріального посвідчення вказаних договорів, просив визнати договір купівлі-продажу від 12 липня 2005 року й договір купівлі-продажу від 20 липня 2005 року дійсними та визнати за ним право власності на квартиру АДРЕСА_1 й квартиру АДРЕСА_2.

Рішенням Київського районного суду м. Донецька від 29 січня 2007 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Донецької області від 3 грудня 2009 року, позовні вимоги ОСОБА_6 задоволено. Визнано домашню угоду купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладену 12 липня 2005 року, та домашню угоду купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, укладену 20 липня 2005 року, дійсними. Визнано за ОСОБА_6 право власності на зазначені квартири та зобов`язано його зареєструвати право власності в державних органах, що здійснюють реєстрацію нерухомого майна.

У касаційній скарзі ОСОБА_12 просить скасувати ухвалені у справі судові рішення й передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_6, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив із того, що договір купівлі-продажу від 12 липня 2005 року та договір купівлі-продажу від 20 липня 2005 року були укладені між сторонами за взаємною згодою, містять усі істотні умови, необхідні для договору купівлі-продажу, повністю виконані сторонами, однак оскільки ОСОБА_6 є громадянином Російської Федерації, рідко буває на території України, у зв`язку із чим у нього відсутня можливість посвідчення вказаних договорів у нотаріальному порядку, то такі договори слід визнати дійсними на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України й відповідно визнати за ОСОБА_6 право власності на відчужене за вказаними договорами нерухоме майно.

Проте з такими висновками судів погодитись не можна.

Судом установлено, що 12 липня 2005 року між ОСОБА_6 і ОСОБА_7 у простій письмовій формі було укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_6 набув права власності на квартиру АДРЕСА_1, а 20 липня 2005 року ОСОБА_7 і ОСОБА_8 за договором купівлі-продажу, укладеним у простій письмовій формі, відчужили на користь ОСОБА_6 квартиру АДРЕСА_2.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_6, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, на зазначені положення закону уваги не звернув; не визначився з характером спірних правовідносин; не врахував, що договори купівлі-продажу квартир, укладені 12 липня 2005 року та 20 липня 2005 року, у силу ст. 657 ЦК України підлягали і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не можуть бути визнані дійсними на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, а відповідно відсутні підстави для визнання права власності на нерухоме майно, відчужене за вказаними договорами.

За таких обставин колегія суддів визнає, що під час вирішення справи судами неправильно застосовані норми матеріального права, а тому постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_6.

Керуючись п. 5 ч. 1 ст. 336, ст. 341, ч. 2 ст. 344 ЦПК України, колегія суддів Верховного Суду України

в и р і ш и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_12 задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Донецька від 29 січня 2007 року та ухвалу апеляційного суду Донецької області від 3 грудня 2009 року скасувати.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності відмовити.

Рішення оскарженню не підлягає.